2012年土地登记代理人考试综合辅导合同的履行

一、合同履行的概念
　　合同的履行，是指债务人依照合同的约定或法律的规定，全面、适当地履行合同义务的行为。关于合同履行的法律意义，主要有以下几点：
　　1.合同的履行是合同法律效力的要求合同关系依法成立后便对当事人双方产生法律约束力，合同义务人必须履行合同义务，如果不履行或不完全履行合同义务，则构成违约，应承担相应的违约责任。这正是合同的法律约束力的表现。
　　2.合同的履行是订立合同目的的要求当事人订立合同，便在合同当事人之间形成相对法律关系，即一方享有权利，一方负有义务，或者是双方各享有权利，承担义务。但这并不是订立合同的目的。订立合同的目的在于通过合同获取经济利益。而只有通过合同的履行，实现债权人的债权才能实现这一目的。
　　3.合同的履行是合同关系消灭的主要原因任何合同的效力都不可能是永久的，都有其产生和消灭的过程，而合同的履行是合同关系消灭的最主要也是最正常的原因。合同订立后，债权人有权请求债务人履行合同义务，而债务人有义务满足债权人的请求履行债务。在合同履行之前，当事人之间的这种权利义务关系是联系当事人双方的纽带，而在合同履行后，债权人的权利和债务人的义务也随之消失，当事人之间也就不存在任何合同关系。可以说，合同的订立就是要履行，而履行又使合同关系终止。
　　二、合同履行的原则及具体要求
　　我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”从这一规定，可以概括出合同履行的原则如下：
　　（一）全面履行原则
　　全面履行是指当事人应严格按照合同约定的内容，全面、适当的履行。其具体要求如下：
　　1.履行主体适当合同的适当履行在主体上的要求是，合同约定或法律规定必须由合同当事人履行的，不得由第三人代替履行，否则就是不适当履行。合同的履行主体包括履行义务的主体和接受义务履行的主体。在一般情况下，合同的履行是由债务人向债权人履行，债权人接受债务人的履行。但在某些情况下，第三人也可以作为合同的履行主体。由第三人作为履行主体的合同又被称为涉他合同，主要有两种形式：一是由第三人代替债务人履行债务；二是由第三人代替债权人接受债务人的履行。《合同法》第65条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”第64条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当由债权人承担违约责任。”可见，在涉他合同的履行方面，第三人只是作为履行主体或接受履行的主体，第三人并不是合同当事人，合同的当事人仍然是债权人和债务人。
　　2.履行标的适当履行标的是指合同的债务人向债权人履行义务应交付的对象。合同的适当履行在履行标的上的要求是，债务人应严格按照合同约定的标的实际履行，不得随意以其他标的来代替。在未经债权人同意的情况下，以其他方式代替实际履行的，为履行标的不适当。
　　履行标的可以是实物、货币或者是劳务。
　　履行标的为实物的，债务人交付的标的物应当符合约定或法定的标准，不得擅自变更。关于标的物的数量应按约定执行，其计量方法应以约定或法定的方法为准。标的物的质量标准应符合合同的约定，如果合同中没有约定或者约定不明确的，其质量按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
　　履行标的为提供劳务的，债务人应按照合同和法律规定的数量和质量标准完成工作或提供劳务。
　　履行标的为货币的。应遵守根据关于现金管理的规定。在支付价金或酬金时，当事人应按合同约定的标准和计算方法进行结算。如果在合同中对价款或酬金约定不明确的，应按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。如果当事人订立合同时是执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。
　　3.履行期限适当履行期限是债务人履行债务和债权人接受履行的时间。合同的当事人应当在约定的期限内履行债务。当事人按照履行期限履行的，是适当履行。如果债务人在履行期限届满后履行的，则构成迟延履行。对于债务人提前履行债务的是否属于适当，应具体分析。如果是经债权人同意而提前的，应属于合同的变更，按变更后的期间履行是适当履行。未经债权人同意而提前履行的，如果未给债权人造成损失的，其履行应是适当的。如果合同所约定的履行期限对于债权人是至关重要的话，则必须按约定的期限履行。例如，债权人是根据自己的场地、保存能力和出货时间来确定债务人的送货期限的，那么债务人就必须严格按照这一约定的履行期限履行，否则就会使债权人因提前接受履行而陷入困境。如果履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，债务人在必要的准备时间内履行的，就属适当。
　　4.履行地点和方式适当履行地点是债务人履行义务和债权人接受履行的地点。履行地点关系到双方履行的费用负担和履行所需的时间，所以当事人应当在法定或约定的履行地点履行。如果履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
　　履行方式是指债务人履行义务的方法。一般由法律规定或由合同约定，或者是由合同的性质决定。凡属于一次性履行的债务，债务人不得分次履行，凡要求分期分批履行的债务，不得一次性履行，否则就是不适当履行。如果在合同中没有对履行方式加以约定或约定不明确的，应按照有利于实现合同目的的方式履行。 

（二）诚实信用原则
　　我国《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用是商品经济关系中最基本的道德规范，将诚实信用规定为民事法律的基本原则之一，正是这一道德规范的法律化。这一原则要求当事人在民事活动中应诚实、守信用，正当行使自己的权利和切实履行自己的义务。合同关系是建立在交易双方相互信赖的基础之上的，因此诚实信用原则是合同履行中的重要原则之一。诚实信用原则是法律明确规定的强行性规范，当事人不得在合同的约定中排除其适用。合同条款违反诚实信用原则的应为无效条款。当事人在履行合同中违背诚实信用原则，造成对方利益损害的，应承担赔偿责任。人民法院或仲裁机构在处理合同纠纷时，即使当事人未提出请求，也可以主动适用诚实信用原则。
　　根据诚实信用原则，当事人在履行合同时，应积极履行以下义务。
　　1.通知义务当事人在履行合同的过程中应及时将与合同的履行有密切关联的情况相互告知，以利于对方切实履行合同。这里所说的与合同的履行有密切关联的情况，主要是指在合同订立之后，出现了在合同订立时未曾发生的事实，虽然这些事实并不直接影响合同条款的变化，只是当事人某一方自身的一些变化，但如果对方对于这些变化不为所知时，将会对合同的履行带来一定的不便。例如当事人的合并、分立、住所的变更等情况。通知义务不限于债务人，而是合同当事人双方的义务。不论当事人哪一方出现了类似上述列举的情况，都应及时地通知对方，以方便对方为履行合同做出必要的准备。
　　2.协助履行义务合同的履行虽然主要表现为债务人的积极履行义务的行为，但是如果只有债务人的给付行为而没有债权人的受领行为，那么合同的履行就不能顺利完成。根据诚实信用原则，债权人负有积极协助债务人履行的义务。债权人协助履行的义务主要包括：及时接受履行；为债务人履行债务提供必要的条件：在发生债务人不能履行或者不能全面履行债务时，应采取积极的措施，防止扩大损失等。
　　3.保密义务合同的订立应是建立在当事人相互信任的基础之上。在合同订立的过程中，往往会了解到对方的一些商业秘密、技术秘密以及财产状况等。对于当事人一方通过签订合同而掌握的对方的情况，应当负保密的义务。
　　三、双务合同履行中的抗辩权
　　抗辩权是债务人在法定条件下对抗权利人请求权而暂时拒绝履行债务的权利。抗辩权是一种防御性的权利，法律赋予义务人以抗辩权的目的在于保护债务人，可以避免债务人在履行债务过程中可能发生的风险。
　　双务合同中的抗辩权属于一时抗辩权，其效力的表现是，抗辩权的行使，只能在一定期限内拒绝履行债务，而不是消灭履行的义务。但产生抗辩权的原因消失后，债务人必须履行其债务。
　　双务合同中的抗辩权主要有以下几种：
　　（一）同时履行抗辩权
　　1.同时履行抗辩权的概念同时履行抗辩权，是指当事人在没有约定先后履行顺序时，一方在对方未进行对待给付之前，有拒绝履行自己的合同义务的权利。我国《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”规定同时履行抗辩权的目的在于保护当事人双方在利益关系上的平衡，如果一方不履行自己的义务而要求对方履行义务，则有悖于法律的公平原则。
　　同时履行抗辩权的存在基础是双务合同的关联性，即给付与对待给付具有不可分离的关系，包括发生上的关联性、存续上的关联性和功能上的关联性。所谓发生上的关联性，是指一方的给付于对方的对待给付在发生上相互牵连，一方的给付义务不发生时，对方的对待给付义务也不发生。所谓存续上的关联性是指双务合同的一方当事人的债务因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能履行时，债务人免除给付义务，债权人也免除对待义务。所谓功能上的关联性又称履行上的关联性，是指双务合同的当事人一方所负给付于对方当事人所负对待给付互为前提，一方不履行其义务，对方原则上也不履行。只有如此，才能维持双方当事人之间的利益平衡。同时履行抗辩权正是这种功能上的关联性的反映。
　　2.同时履行抗辩权的构成要件
　　（1）须有同一双务合同中的相互对价给付义务。同时履行抗辩权只适用于双务合同，而在单务合同中，由于当事人双方之间不存在对等的权利义务，没有相互对价的给付义务，所以不能适用同时履行抗辩权。
　　构成同时履行抗辩的，是基于同一双务合同而产生的对待给付。如果双方当事人的债务不是基于同一双务合同而发生，即使在事实上有密切关系，也不得主张同时履行抗辩权。因此，必须有双方当事人基于同一双务合同互负债务这一要件。
　　双方互负债务应当具有对价关系。这一对价关系不强调客观上的等值，只要双方当事人主观上认为等值即可。 （2）双方当事人的债务没有先后履行顺序。如果法律规定或者合同约定当事人一方的履行义务在先，对方的履行义务在后，就不能要求同时履行。所以在有履行顺序的合同中，不能适用同时履行抗辩权。
　　（3）双方互负的债务均已到清偿期。同时履行抗辩权的目的是使双方当事人所负的债务同时履行，所以，只有双方债务同时届期时，才能行使同时履行抗辩权。如果一方当事人负有先履行的义务，就不属于同时履行抗辩权，而是不安抗辩权。
　　（4）对方未履行债务或未提出履行债务。原告向被告请求履行债务时，必须是自己已经履行或提出履行，否则，被告可以行使同时履行抗辩权，拒绝履行自己的债务。但是，如果原告未履行的债务与被告所负的债务没有对价关系时，被告仍不能主张同时履行抗辩权。原告的履行不适当时，被告可以行使同时履行抗辩权，而在原告已经履行部分债务时，被告拒绝履行自己的债务，如果违背诚实信用原则时，也不得行使同时履行抗辩权。
　　（5）对方的对待给付是可能履行的。如果对方当事人的对待给付已经不可能，如标的物的灭失、义务人履行不能等，就不发生同时履行抗辩权问题，而只能解除合同。
　　同时履行抗辩权只能由当事人自己行使，而不能由人民法院或仲裁机构主动适用。在发生同时履行抗辩的场合，被要求履行义务的被告方只要表示拒绝履行自己的义务即为行使同时履行抗辩权，作为要求对方履行义务的原告方则负有证明自己已经履行了义务或证明被告有先履行的义务，否则被告的同时履行抗辩权成立。
　　（二）不安抗辩权（先履行抗辩权）
　　1.不安抗辩权的概念不安抗辩权又称先履行抗辩权，是指在双务合同中有先给付义务的当事人在有证据证明后给付人具有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时，可以中止自己先给付义务的履行。《合同法》第68条规定的后给付义务人丧失或可能丧失履行债务能力的情况有：1）经营状况严重恶化；2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；3）丧失商业信誉；4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当后履行一方当事人具有上述情况时，有可能危及先履行一方当事人的债权的实现，在这种情况下如果仍要求先履行一方履行债务，则不符合公平原则的要求。在有确切证据证明对方有以上情形之一出现时，应当先履行债务的当事人可以行使不安抗辩权，中止债务的履行。
　　2.不安抗辩权的成立条件
　　（1）双方当事人因同一双务合同而互负债务。
　　不安抗辩权是双务合同的效力的表现，其成立后双方当事人因同一双务合同而互负债务，并且两项债务具有对价关系。
　　（2）后给付义务人的履行能力明显降低，有不能进行对待给付的现实危险。
　　不安抗辩权的行使是有限制的。只有在有确切的证据证明后给付义务人具有不能进行对待给付的现实危险，危及先给付义务人的债权实现时，才能行使不安抗辩权。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。在后给付义务人有履行能力的情况下，先给付义务人不得行使不安抗辩权，否则将构成违约。
　　3.不安抗辩权的行使先给付义务人行使不安抗辩权时，应及时通知后给付义务人，通知的内容包括中止履行的意思表示并提出后给付义务人提供适当担保的合理期限。及时通知后给付义务人，可以使其能够及时恢复履行能力或提供适当的担保以消除不安抗辩权，使先给付义务人恢复履行，以减少后给付义务人的损失。为防止不安抗辩权的滥用，法律要求先给付义务人对于后给付义务人丧失履行能力的情况负有举证责任。
　　4.不安抗辩权的效力
　　（1）中止履行。根据《合同法》第68条的规定，应当先履行债务的当事人在有确切证据证明对方当事人的履行能力明显降低，有不能进行对待给付的现实危险时，有权中止履行。所谓中止履行是指暂时履行或者延期履行，表明应当先履行的债务仍然存在。在后给付义务人提供了适当的担保时，应当恢复履行。
　　（2）解除合同。根据《合同法》第69条的规定，应当先履行债务的当事人在中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。中止履行的一方要求解除合同的，应通知对方当事人，解除合同的效力自通知到达对方时发生。如果对方当事人有异议时，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。
　　（三）后履行抗辩权
　　后履行抗辩权，是指在双务合同中履行义务顺序在后的一方当事人，在履行义务顺序在先的一方当事人没有履行或不适当履行义务时，拒绝先履行一方请求其履行义务的权利。我国《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”这里所规定的后履行一方在法律规定的条件下拒绝对方请求其履行债务的权利就是后履行抗辩权。后履行抗辩权也是一种延期抗辩权，只能使对方的请求权延期，而不能消灭对方的请求权。如果对方履行了应当先履行的义务，则先履行抗辩权随之消灭。后履行抗辩权成立后，产生后履行一方可以对抗先履行一方的履行请求，一时中止履行自己债务的效力。以保护后履行一方的期限利益、顺序利益。在先履行一方采取了补救措施，进行适当履行时，后履行抗辩权的效力消失，后履行一方应当履行债务。可见，后履行抗辩权也属于一时的抗辩权又称延期抗辩权。后履行一方行使抗辩权后，仍然可以追究先履行当事人不履行或不适当履行债务的违约责任。
　　后履行抗辩权的成立条件是：
　　（1）当事人双方因同一双务合同互相负有对价关系的债务
　　（2）当事人双方互相负有债务且有先后履行顺序
　　（3）先履行一方未履行债务或履行债务不符合约定。
　　后履行抗辩权的行使是否需要明示，应根据具体情况确定。在先履行一方未构成违约时，后履行抗辩权的行使不需要明示。在先履行一方已构成违约并请求后履行一方履行时，后履行一方行使抗辩权时需要明示。在先履行一方构成不能履行、拒绝履行、迟延履行、不完全履行但未’请求后履行一方履行时，后履行抗辩权的行使不需要明示。