2013年注税税务代理实务：土地增值税纳税申报与纳税审核

一、土地增值税的基本规定（熟悉）

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

　　注意：

　　（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。

　　房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。

　　（2）转让房地产过程中，转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。

　　从2008年11月1日起：①对个人销售或购买住房暂免征收印花税；②对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　（一）土地增值税的征税范围

　　（二）税率：四级超率累进税率

　　二、土地增值税的纳税审核与纳税申报（掌握）

　　计税依据：转让房地产所取得的增值额。

　　增值额=收入额-规定的扣除项目金额

　　（一）转让房地产收入审核要点

　　应税收入：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　审核时注意：有无分解收入、隐瞒收入、收入不及时入账以及成交价格明显偏低的问题。

　　（二）扣除项目金额审核要点

　　（三）应纳税额的审核

　　计算土地增值税的步骤：

　　1.确定收入总额

　　2.确定扣除项目——重点，新5旧3

　　3.计算增值额

　　4.计算增值率=增值额/扣除项目金额

　　5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

　　注意税收优惠：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税；超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。

　　6.计算应纳税额

　　应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　三、土地增值税的会计核算

　　1.销售作为固定资产管理的房地产，通过“固定资产清理”科目核算

　　2.房地产开发企业销售开发产品应缴纳的土地增值税应当计入“营业税金及附加”。