土地估价师考试考点讲解：《估价理论与方法》

一、路线价估价法概述

1、路线价估价法定义与基本原理

路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论(可及性)的具体运用。

2、路线价估价法的基本公式

基本公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

修正公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额

或 宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积

3、路线价估价法的特点与适用范围

仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。

4、路线价估价中涉及的有关概念

(1)标准宗地

(2)标准深度

(3)里地线：标准深度的连线

(4)深度指数修正表：以道路为基准、按距离道理的变化情况编制的地价变化表

(5)路线价区段

二、路线价及其修正体系的建立

1、路线价及其修正体系确定的基本程序

2、路线价区段划分与标准深度设定

设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

3、路线价的评估确定

样点宗地单位地价求取方法：收益还原法、市场比较法等

平均这些标准宗地单位地价的方法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等

路线价评估确定的步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级

4、深度修正系数表的编制

深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。

(1)深度指数修正的原理

(2)深度修正的各种方法

慎格尔法则：四三二一法则

苏慕斯法则：100ft,前50ft占72.5%，后50ft占27.5%，再深50ft只占15%

霍夫曼法则：37.5%-29.5%-20.7%-12.3%

哈柏法则：土地的价值与深度的平方根成正比

(3)深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率

5、其他宗地条件修正系数表的编制

宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正

三、利用路线价估价法评估宗地地价

1、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序

(1)确定待估宗地所处的路线价区段与路线价

(2)确定待估宗地的临街深度和其他因素条件

(3)确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数

(4)估算宗地地价

2、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法

重点理解教材中的几个图和31个计算(台湾标准)

(1)临街地：7种情况

临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算;

平行四边形的宗地：以其高度为临街深度;

梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的;

正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度;

逆三角形的宗地：比照袋地计算;

街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算;

宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。

(2)路角地：几种加成减成情况

(3)袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算

(4)其他土地：主要是里地按路线价四成计算

(5)实例计算