2021年中级经济师《建筑与房地产》冲刺练习：项目策划与可行性研究

1[.单选题]在房地产前期策划中，分析固定资产投资变化对房地产市场的影响，属于()层次的市场分析。

　　A.宇观

　　B.宏观

　　C.中观

　　D.微观

　　[答案]B

　　[解析]此题考查房地产开发项目市场分析。市场分析是房地产开发项目环境分析中至关重要的内容，对于客户定位、项目定位和产品定位是否恰当有重大影响。市场分析包括：宏观层次的市场分析、中观层次的市场分析和微观层次的市场分析。其中，宏观层次的市场分析，首先是宏观经济指标分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定资产投资、消费性支出、储蓄存款、国家或地区产业布局等，分析这些因素变化对房地产市场的影响;然后聚焦到房地产市场，考察国家或地区房地产投资额、供应量、销售面积、销售周期、存货量、土地开发面积、项目所属类别、房地产均价等指标现状及其在开发经营期内的变动趋势。

　　2[.单选题]当房地产开发企业或项目存在短板，但外部机会很好时，可以采用()，扭转劣势、抓住机遇。

　　A.SO战略

　　B.WO战略

　　C.ST战略

　　D.WT战略

　　[答案]B

　　[解析]此题考查房地产项目开发策略。基于SWOT分析，可供房地产开发项目选择的战略有四种，即SO战略、WO战略、ST战略、WT战略。其中，WO战略是指利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略。当房地产开发企业或项目存在短板，但外部机会很好时，可以采用这种战略，扭转劣势、抓住机遇。

　　3[.单选题]当房地产开发项目受到外部市场环境威胁而内部状况又不好时，可以考虑采用()。

　　A.SO战略

　　B.WO战略

　　C.ST战略

　　D.WT战略

　　[答案]D

　　[解析]此题考查房地产项目开发策略。基于SWOT分析，可供房地产开发项目选择的战略有四种，即SO战略、WO战略、ST战略、WT战略。其中，WT战略是指以退为进的战略。当房地产开发项目受到外部市场环境的威胁而内部状况又不好时，可以考虑采用此战略。

　　4[.多选题]下列风险中，属于房地产投资非系统风险的是()。

　　A.变现风险

　　B.比较风险

　　C.时间风险

　　D.持有期风险

　　E.收益现金流风险

　　[答案]BCDE

　　[解析]房地产投资的非系统风险：(1)收益现金流风险。(2)资本价值风险。(3)比较风险。(4)时间风险。(5)持有期风险。

　　5[.多选题]对于需要进行比较的多个互斥方案，若采用差额净现值法，则下列表述中正确的是()。

　　A.差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果

　　B.在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案

　　C.差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的

　　D.差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的，而且表明全部投资是合理的

　　E.用差额净现值法对互斥方案比选的结论也往往与净现值率法比选的结论不一致

　　[答案]ABCE

　　[解析]差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果。差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的。此外，在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案，然后一一进行比较。由于评价角度不同，用差额净现值法对互斥方案比选的结论也往往与净现值率法比选的结论不一致。

　　6[.多选题]在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假设条件有()。

　　A.房地产开发量在预期内全部售出

　　B.房地产销售均价在预期内保持不变

　　C.房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变

　　D.房地产开发企业在预期内没有新的投资项目

　　E.土地出让价格在预期内不受市场变化的影响

　　[答案]ABC

　　[解析]线性盈亏平衡分析的假设条件①产量等于销售量。②产量变化，单位变动成本不变。③产量变化，产品售价不变。④在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。⑤按单一产品计算。⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。