2015年物业管理师考试讲义:城市异产毗连房屋管理

　城市异产毗连房屋管理

　　(一)异产毗连房屋的概念和房屋使用规则

　　异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。

　　异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。异产毗连房屋的所有人和使用人，使用和修缮房屋必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应当共同合理使用并承担相应的义务。

　　除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应当停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。

　　经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。一方所有人或使用人造成房屋危险的，应当及时排除危险，同时，其他所有人和使用人有权采取必要措施，防止危险的发生，造成损失的，由造成房屋危险的责任方应当负责赔偿。

　　异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

　　(二)异产毗连房屋的修缮规则

　　异产毗连房屋的一方所有人，如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

　　因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。异产毗连房屋的自然损坏，房屋所有人应当修缮，不得拖延或者拒绝。

　　异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用依下列原则处理：

　　1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。

　　2.共有墙体的修缮按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。

　　3.楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责;其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。

　　4.屋盖的修缮：

　　(1)不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

　　(2)可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

　　5.楼梯及楼梯间的修缮：

　　(1)各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。

　　(2)为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

　　6.房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。

　　7.房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。

　　异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政主管部门的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。

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